封面新闻记者 戴竺芯 宋潇
(资料图片)
住房临近马路、噪声太大，小区业主可不可以把自家的阳台封闭？
最近，这样一起物业服务合同纠纷案引发了热议。成都绿城诚园小区业主高某在小区尚未达成一致意见的情况下，为提高居住舒适度、增强安全性及私密保护，按照小区前期已经由开发商统一封闭阳台的样式颜色封闭自家房屋阳台，物业公司以高某未遵守小区临时管理规约等为由，要求高某立即拆除已封闭的阳台并恢复原状。
一审法院支持物业的诉讼请求，判决高某在判决生效起15日之内，拆除违规封闭的阳台并恢复原貌。之后，高某选择上诉，法院二审认为，依法撤销一审判决，判决驳回物业公司的诉讼请求。
最近，四川高院对该院进行了再审，维持一审判决，撤销二审判决，物业胜诉。
封闭自家阳台被起诉
小区业主和物业对簿公堂
2020年9月，高某在成都绿城诚园购买了一套临近马路的住房。该小区共有14栋楼，1栋至4栋在开发商交房前已全部封闭了阳台，其余楼栋在交房时开发商未封闭阳台。
高某与开发商签订购买房屋合同时，被要求签订了前期物业服务协议，并以签收承诺书的方式，被要求其承诺遵守以《前期物业服务协议》附件呈现、由开发商与物业公司制定的小区《临时管理规约》。
该规约中明确，原则上不封闭阳台，经全体业主表决，户数与面积达到法定条件封闭阳台、露台的，须由建设单位与物业服务企业共同制定封闭方案并公示，且要求做到统一设计、统一材质、统一施工等五个统一。
同年12月，开发商交房后，高某先后多次与小区物业就封闭阳台问题进行沟通协商。2021年5月，该小区物业公司组织业主就封闭阳台事宜进行投票表决，后因参加表决的业主占比等未达到相关要求，未能启动封闭阳台工作。
随后，高某按照小区先期已封闭阳台的1栋至4栋的样式颜色，对所购房屋阳台进行封闭。
物业公司则以《临时管理规约》规定不得封闭阳台等为由起诉，要求高某立即拆除已封闭的阳台并恢复原状。
一审法院认为，高某作为小区业主，应遵守小区《临时管理规约》中的规定，在小区尚未达成一致意见的情况下，不得擅自封闭阳台等，故判决高某限期拆除已封闭的阳台并恢复原状。
一审宣判后，高某不服提出上诉。二审撤销一审判决，判决驳回物业公司的诉讼请求。
最近，四川高院针对该案进行了再审。
法院：
业主行为有违契约精神和诚实信用原则
判决书中写道：四川高院再审认为，该案再审的争议焦点为高某应否拆除已封闭的阳台并恢复原状。
从契约严守角度，在小区的《临时管理规约》中已约定：原则上不得封闭阳台，经全体业主表决，户数与面积达到法定条件（即须经专有部分占相关建筑物总面积2/3以上业主且占总人数2/3以上业主同意）封闭阳台、露台的，须由建设单位与物业服务企业共同制订封闭方案并公示，高某认可相关约定并签字确认。
对于高某称相关约定是无效的格式条款，对其没有法律约束力的说法。
法院认为，小区的《前期物业服务协议》《临时管理规约》限制业主封闭阳台的目的在于，在法律范围内确保业主依约通过小区业主表决的方式合法行使业主权利，该约定并未影响业主正常使用符合建筑设计要求的阳台，并未对业主对其专有部分的专有权进行不当限制，未违反法律、行政法规的强制性规定，且高某在签署相关协议、规约时，对阳台的构造、功能，以及建设规划均知情，其就应该按照相关约定行使业主权利。
高某未经小区业主表决擅自封闭阳台的行为，已经违反了双方合同约定及自己作出的承诺，有违契约精神和诚实信用原则。
法院终审判决物业胜诉
个体权利应在不危及整体利益前提下行使
高某在案件中提出，其封闭阳台是出于人身安全考虑，并希望避免粉尘和噪音污染，理由具有一定合理性，法院予以充分理解。但是，法院认为，权利行使的边界必须以公共利益为限，业主的个体权利应在诚信原则以及不危及小区全体业主整体利益的前提下行使。
该案中，高某擅自封闭阳台的行为，改变了楼栋外立面美观统一性，违反了《住宅室内装饰装修管理办法》有关规定。如果小区业主均按照各自想法和方式对阳台进行封闭改造，势必会进一步对小区楼栋外立面美观统一性造成更大破坏。同时，擅自封闭阳台也会带来外立面脱落等额外潜在安全风险。在小区业主未表决同意让渡建筑物共有部分的相关权利的情况下，高某擅自封闭阳台的行为，已经超出其专有权范围，构成了权利滥用，有违《民法典》第一百三十二条关于权利不得滥用的规定。
法院认为，高某作为业主本应依约行使自身权利，但其却擅自封闭阳台，既违反了《诚园小区前期物业服务协议》《诚园小区临时管理规约》的约定，又超出了业主专有权行使的合理限度，其行为难以得到法律上的支持。
需要指出的是，该案纠纷涉及业主权利行使范围及方式，在业主遵守契约、诚实守信的同时，物业服务公司也应积极履行其物业服务职责，努力为业主在合理范围内行使权利开辟必要通道，与业主共建和谐社区、幸福家园。
最终，四川高院撤销了二审判决，维持一审判决。本判决为终审判决。
关键词：
